Poradnik dla odbierających mieszkanie od dewelopera
- Przed umówieniem terminu odbioru mieszkania, poproś dewelopera o okazanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Jeżeli deweloper nie otrzymał jeszcze takiej decyzji to poproś o przełożenia terminu odbioru lokalu do czasu jej wydania.
- Poproś aby na odbiór lokalu deweloper przyniósł:
- geodezyjną inwentaryzację lokalu
- projekt architektoniczny lokalu
- projekt instalacji sanitarnych lokalu
- projekt instalacji CO lokalu
- projekt instalacji elektrycznych lokalu
- projekt instalacji teletechnicznych
Z tymi dokumentami będziesz sprawdzał prawidłowość wykonania lokalu.
- Dokumentem, z którym będziesz sprawdzał prawidłowość wykonania lokalu jest także umowa deweloperska i prospekt informacyjny lokalu zawierający między innymi takie dane o lokalu jak metraż lokalu i poszczególnych pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych lokalu i części wspólnych nieruchomości.
- Na odbiór umów się w porze dziennej.Odbiór powinien się odbyć przy świetle dziennym.
- W trakcie odbioru:
- Porównaj wykonanie lokalu z projektem architektonicznym (umiejscowienie ścian działowych i ich grubość, umiejscowienie otworów drzwiowych i ich wymiary, umiejscowienie drzwi wejściowych i ich osadzenie – lewe lub prawe, zgodność wymiarów stolarki okiennej i jej umiejscowienie, ilość i umiejscowienie kratek wentylacyjnych)
- Porównaj zmierzone przez siebie wymiary pomieszczeń lokalu z projektem architektonicznym i inwentaryzacją geodezyjną lokalu oraz wymiary balkonu lub tarasu, loggi
- Porównaj z projektem sanitarnym umiejscowienie punktów czerpalnych ciepłej i zimnej wody w kuchni, łazience i WC a w mieszkaniach z ogródkiem także na ścianie zewnętrznej oraz odpływów wody
- Porównaj z projektem instalacji CO ilość , typ, wymiary i umiejscowienie grzejników.
- Porównaj z projektem elektrycznym ilość i umiejscowienie gniazdek, łączników , wypustów oświetleniowych, wypustów do wentylacji mechanicznej, umiejscowienie rozdzielnic elektrycznych – skrzynek bezpiecznikowych i kompletność ich opisu
- Porównaj z projektem instalacji teletechnicznych ilość i umiejscowienie gniazdek RTV, telekomunikacyjnych, komputerowych, światłowodowych
Sprawdź:
Ściany i tynki:
- zgodność wykonania ścian z projektem- ich umiejscowienie, grubość , rodzaj materiału
- ściana działowa powinna być tak wymurowana, aby pod stropem została szczelina o szerokości 2-3 cm, którą wypełnia się trwale odkształcalnym materiałem, na przykład specjalną odkształcalną pianą poliuretanową (nie może to być piana montażowa!) lub wełną mineralną. Przy tynkowaniu takiej dylatacji na styku ściany i stropu powinno się wykonać cięcie tynkarskie, czyli prostą rysę.
Nie można murować ścian działowych do samego stropu. Skutkiem tego są pęknięcia tynku, a nawet muru, spowodowane ugięciem stropu pod wpływem obciążenia. Wielkość tego ugięcia czasem może wynosić nawet kilka centymetrów. To sprawia, że uginający się strop naciska na ścianę działową na niższej kondygnacji i powoduje najpierw pojawienie się na tynku rys, a w konsekwencji – jego pękanie.
- zgodność wykonanych tynków z projektem (rodzaj i faktura tynku)
- czy zastosowany materiał jest zgodny z założeniami projektowymi
- grubość tynku (bez wykonywania odkrywek można sprawdzić przy otworach drzwiowych wewnętrznych), w przypadku tynków gipsowych wykonywanych maszynowo ich grubość nie powinna przekraczać 15 mm. Przekroczenie podanej grubości może skutkować odspojeniem tynku od podłoża.
- przyczepność tynku do podłoża. Sprawdzenie dokonuje się wizualnie oraz przez opukanie powierzchni otynkowanych drewnianym młotkiem
- prawidłowość tynków na narożach, stykach i przy szczelinach dylatacyjnych
- niedopuszczalne są:
- wykwity w postaci nalotu wykrystalizowanych na powierzchni tynku roztworów soli przenikających z podłoża, pleśni itp.
- zacieki w postaci trwałych śladów na powierzchni tynków
- odstawanie, odparzenia i pęcherze spowodowane niedostateczną przyczepnością tynku do podłoża
- pęknięcia na powierzchni tynków
- wypryski i spęcznienia
- wybrzuszenia , zawilgocenia
- barwa tynku powinna być jednolita na całej tynkowanej powierzchni. Dopuszcza się nieznaczne różnice odcieni barwy. Wygląd powierzchni tynku należy sprawdzać , oglądając ją z odległości 2 m w świetle naturalnym rozproszonym.
- Dopuszczalne odchylenia powierzchni i krawędzi tynków gipsowych wykonywanych maszynowo (jest to rodzaj tynków obecnie najczęściej wykonywanych w nowych budynkach) znajdują się w Polskich Normach, których nie można niestety kopiować w celu dalszego ich rozpowszechniania.
Należy jednak wiedzieć, że Polskie Normy nie są przepisami prawnymi – nie ma obowiązku ich powszechnego stosowania. Opracowujące normy instytucje nie posiadają uprawnień legislacyjnych, stąd ustalone przez nie normy mają jedynie charakter zaleceń. Nawet jeżeli ustawodawca powołuje się na normy w powszechnie obowiązującym akcie prawnym , nie czyni to z tej normy źródła powszechnie obowiązującego prawa.
Posadzki betonowe/cementowe
- niedopuszczalne są pęknięcia, rysy, braki dylatacji pomiędzy posadzką a ścianami
- jeżeli w mieszkaniu występują słupy, to przy nich również powinny być dylatacje wokół słupa oraz nacięcia posadzki zapobiegające jej pękaniu
- posadzka powinna być sucha, niepyląca, bez ubytków
- dopuszczalne odchyłki zawierają normy
Okna i parapety
Poza sprawdzeniem wykonania stolarki okiennej w zgodności z projektem w zakresie typu okien, ich umiejscowienia, ilości , wymiarów sprawdzamy:
- Sposób obsadzenia okna, łatwość zamykania i otwierania, stan uszczelek, brak wad na ramie okna i skrzydłach okiennych. Sprawdzamy także stan okuć w tym klamek oraz prawidłowość działania nawiewników – nawietrzaków okiennych.
- Zwracamy uwagę czy żaden element okna lub drzwi balkonowych nie jest poluzowany, nie odstaje, nie został naderwany lub jest niekompletny
- Dalej sprawdzamy zgodność zamontowanych typów parapetów z projektem (np. z kamienia, konglomeratu, drewna,ceramiczne, stalowe) sposób obsadzenia parapetów wewnętrznych i zewnętrznych, brak ich uszkodzeń , zarysowań, plam. Przy parapecie zewnętrznym sprawdzamy czy jest zachowany jego spadek od okna i brak załamań , wklęśnięć, w których mogłaby się gromadzić woda.
Każda szyba powinna posiadać oznakowanie techniczne, z którego dowiemy się przykładowo:
- Czy szyba jest ochronna ze szkłem bezpiecznym lub szyba jest ze szkłem o podwyższonej odporności na włamanie czy też szyba jest dźwiękochłonna.
- Nie dopuszcza się plam i zabrudzeń szkła.
Zjawiska fizyczne – defekty niedopuszczalne:
- kondensacja pary wodnej wewnątrz pakietu – rozszczelnienie
- Pozostałe zjawiska fizyczne dopuszczalne:
- ugięcie szkła powstające z powodu zmiany temperatury i ciśnienia atmosferycznego-efekt podwójnej szyby
- zróżnicowana zwilżalność izolacyjnych szyb zespolonych
- kondensacja pary wodnej na zewnętrznych powierzchniach szyb
Dopuszczalne wady fizyczne w postaci wytrąceń ciał obcych, pęcherzy, rys, odprysków podaje norma.
Szyby zespolone sprawdza się z odległości 2,0 m pod kątem prostym przy dziennym oświetleniu (bez bezpośredniego padania promieni słonecznych) lub przy jasnym rozproszonym oświetleniu na tle szarego ekranu.
Kratki wentylacyjne
Ich ilość i rozmieszczenie powinny być zgodne z projektem. Wydajność wentylacji powinna być zmierzona anemometrem i odpowiadać wartościom podanych w normach. Nie dysponując anemometrem możemy domowymi sposobami, np.za pomocą płomienia z zapalniczki ustawionej obok kratki wentylacyjnej ustalić sam fakt istnienia tzw. ciągu. Płomień zapalniczki powinien się przechylić w kierunku kratki. Nie powie to nam wiele o drożności przewodu wentylacyjnego i jego wydajności ale pomiar anemometrem również będzie ulegał znacznym wahaniom w zależności od różnicy temperatury powietrza w mieszkaniu i na zewnątrz, wilgotności powietrza, kierunku wiatru. Należy pamiętać, że wentylacja grawitacyjna będzie działała tylko wtedy, gdy będzie występowała różnica ciśnienia (temperatury) pomiędzy powietrzem w mieszkaniu i na zewnątrz oraz gdy do mieszkania będzie zapewniony dopływ powietrza z zewnątrz (poprzez nawiewniki lub rozszczelnione okna).
Instalacja CO
Poza sprawdzeniem wykonania jej zgodności z projektem w zakresie ilości, typów, wymiarów i umiejscowienie grzejników sprawdzamy :
- czy grzejniki mocno trzymają się ściany
- czy nie ma widocznych wycieków z instalacji (instalacja jest zawsze napełniona wodą)
- w okresie ogrzewania budynku sprawdzamy czy grzejniki są ciepłe na całej powierzchni
- czy właściwie działają głowice – zawory termostatyczne
- czy nie ma uszkodzeń grzejników lub głowic i zaworów
- czy grzejniki są czyste, bez śladów korozji, odbarwień
- jeżeli nad grzejnikiem jest zamontowany parapet, to odległość pomiędzy grzejnikiem a parapetem powinna wynosić ok. 10 cm, taka sama odległość powinna być zachowana pomiędzy podłogą a grzejnikiem. Pozwoli to na zachowanie właściwej cyrkulacji powietrza i optymalne wykorzystanie mocy grzejnika.
Instalację elektryczną
Oprócz sprawdzenia wykonania jej zgodności z projektem pod względem ilości i rozmieszczenia osprzętu możemy w łatwy sposób sprawdzić :
- działanie gniazdek elektrycznych – włączając małą lampkę lub chociażby ładowarkę do telefonu (powinny działać)
- brak napięcia na bolcu uziemiającym w gniazdku – tu będzie potrzebny próbnik elektryczny (koszt zakupu od kilku do kilkunastu złotych). Jeżeli próbnik wykaże napięcie na bolcu uziemiającym to znaczy , że instalacja jest wadliwa.
- montaż gniazdek i łączników na jednej wysokości
Sprawdzenie wypustów oświetleniowych będzie już musiał przeprowadzić elektryk delegowany przez dewelopera. Deweloperowi również będzie zależało na tym, aby w protokole odbioru mieszkania znalazł się zapis, że instalacja elektryczna została sprawdzona w obecności kupującego i jest sprawna. Jeżeli deweloper nie przewiduje obecności jego elektryka, to postaraj się zaprosić na odbiór swojego elektryka. Reklamacja usterek instalacji elektrycznej ujawnionych po odbiorze może być nieskuteczna.
Instalacja teletechniczna
Oprócz sprawdzenie zgodności wykonania z projektem ilość i umiejscowienie gniazdek RTV, telekomunikacyjnych, komputerowych, światłowodowych należy sprawdzić:
- działanie dzwonka
- działanie domofonu lub wideodomofonu
- rozmieszczenie innych instalacji jeżeli ich montaż został zlecony deweloperowi (instalacja alarmowa, audio itp.)
- jeżeli nie mamy zamiaru korzystać z telewizji kablowej , to dobrze by było sprawdzić sygnał w gniazdku telewizji zbiorczej dla budynku
Instalacja wodno – kanalizacyjna
Poza porównaniem z projektem sanitarnym umiejscowienia punktów czerpalnych ciepłej i zimnej wody w kuchni, łazience i WC a w mieszkaniach z ogródkiem także na ścianie zewnętrznej oraz odpływów wody sprawdź;
- czy w pobliżu dopływów wody nie występują zawilgocenia ściany lub podsadzki co świadczyłoby o rozszczelnieniu instalacji
- jeżeli miałbyś taką możliwość, to na etapie montażu instalacji ciepłej wody i instalacji grzewczej sprawdź czy przewody instalacyjne zostały zdylatowane. Jeśli elementy instalacji grzewczej lub ciepłej wody są schowane w bruzdach ściennych, to powinny mieć zapewnioną odpowiednią przestrzeń dla swobodnego odkształcania się. Jeżeli się tego nie zrobi właściwie, przewody mogą zostać uszkodzone.
Drzwi wejściowe
Poza sprawdzeniem zgodności ich lokalizacji i wymiarów z projektem sprawdź:
- zgodność standardu z projektem i prospektem informacyjnym lokalu
- brak zarysowań, zabrudzeń, przebarwień okładziny zewnętrznej
- stan uszczelek
- stan okuć – brak uszkodzeń i zarysowań na klamkach
- łatwość zamykania i otwierania (skrzydła nie mogą się ocierać o ościeżnicę)
- działanie sztywnego łańcucha (o ile występuje)
- poprawność zamontowania wizjera
- działanie zamka i wszystkich rygli (czasami rygle nie trafiają centrycznie w gniazda w ościeżnicy co uniemożliwia swobodne zamykanie zamka.)
- bezproblemowe trafianie bolców antywyważeniowych w gniazda w ościeżnicy
- działanie uszczelki szczotkowej znajdującej się pod skrzydłem drzwiowym umożliwiającej doszczelnienie drzwi od dołu
- w przypadku drzwi antywłamaniowych deweloper powinien przekazać kartę gwarancyjną i odpowiedni certyfikat (możliwość uzyskania zniżki przy ubezpieczeniu mieszkania)
Balkony i tarasy
Oprócz porównania z projektem architektonicznym powierzchni balkonu lub tarasu sprawdź:
- czy obudowa balkonu lub tarasu jest zgodna z projektem – np. rodzaj przeszklenia
- w przypadku obudowy przeszklonej – czy nie występują pęknięcia lub wyszczerbienia
(zwłaszcza w punktach ich mocowania)
- czy balkon lub taras ma odpowiedni spadek ( spadek w procentach powinien być podany w projekcie architektonicznym)
- czy na balkonie lub tarasie zastosowano przewidziany w projekcie rodzaj płytek
- czy płytki balkonowe są dobrze przymocowane , nie ruszają się. Można to sprawdzić opukując płytki. Jeżeli usłyszymy głuchy dźwięk , będzie to znaczyło , że pod płytką jest pusta przestrzeń. Może się tam gromadzić woda, co zimą oznacza rozsadzenie płytek.
- czy na tarasie została wykonana dylatacja. Zadaniem dylatacji na tarasie jest umożliwienie swobodnego odkształcania się poszczególnych jego warstw, wynikającego z różnic temperatury. Płytki, zwłaszcza na tarasach od strony południowej i te w ciemniejszych kolorach, w słoneczne dni nagrzewają się i rozszerzają, natomiast w nocy gwałtownie stygną i kurczą się. W ekstremalnych warunkach różnice temperatury mogą sięgać kilkadziesiąt stopni Celsjusza. Jeżeli dylatacja nie została wykonana to płytki mogą popękać (a nawet wylewka cementowa pod nimi). Także spoiny nie powinny być zbyt wąskie bo może to prowadzić do odpadania płytek .
Jeżeli mamy wykupioną komórkę, po dokonaniu odbioru mieszkania sprawdzamy z uwzględnieniem powyższych uwag komórkę lub inne pomieszczenie gospodarcze.
W ostatnim etapie sprawdzamy miejsce postojowe w garażu podziemnym (o ile mamy wykupione).
Sprawdzamy wymiary miejsca. Minimalna długość miejsca powinna wynosić 5,00 m a minimalna szerokość 2,3m przy czym odległość między dłuższą krawędzią stanowiska postojowego a ścianą powinna wynosić 0,3 m. Nad miejscem postojowym powinna być zachowana minimalna wysokość 2,0 m. Niższe usytuowanie elementów konstrukcyjnych budynku lub elementów instalacyjnych będzie mogło skutkować uderzaniem w nie klapy bagażnika podczas jego otwierania.
Odbiór mieszkania kończymy spisaniem numerów i stanów liczników ciepłej i zimnej wody, ciepła i energii elektrycznej. Możemy sprawdzić działanie liczników ciepła i energii elektrycznej poprzez porównanie ich odczytów w czasie odbioru gdy ciepło i prąd będą dostarczane do lokalu.
Z odbioru lokalu sporządza się protokół, do którego kupujący może zgłosić wady lokalu mieszkalnego.
Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.
Przy odbiorze mieszkania powinniśmy również sprawdzić standard wykończenia części wspólnych budynku. Nabywając lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym wraz z własnością lokalu nabywamy udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. To stanowi dla kupującego legitymację do wniesienia uwag do protokołu odbioru mieszkania w przypadku stwierdzenia usterek w częściach wspólnych budynku lub niezgodności wykonania poszczególnych elementów budynku z projektem lub umową deweloperską i prospektem informacyjnym.
Właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Nie dotyczy to sytuacji, w której cesja uprawnień ma dotyczyć garażu podziemnego stanowiącego odrębny lokal.
Zainteresowała Cię nasza oferta?
zapraszamy do kontaktu