ABC wspólnoty mieszkaniowej

1. Czym jest i kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości na rzecz innego podmiotu niż dotychczasowy właściciel. Nie jest przy tym istotne, czy jest to mieszkanie czy lokal użytkowy. Istotne jest tylko to, że dotychczasowy właściciel nie może utworzyć wspólnoty mieszkaniowej sam ze sobą.
Przykładowo wyodrębnienie z nieruchomości hali garażowej jako lokalu użytkowego przez dewelopera , aby móc później zbywać udziały w garażu , nie będzie skutkowało powstaniem wspólnoty mieszkaniowej.

2. Jaki jest status prawny wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

3. Co to jest udział i jak się go wylicza.

W razie wyodrębnienia własności lokalu właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych ( np. piwnice, komórki , schowki itp.) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Na potrzeby stosowania ustawy o własności lokali przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych ( np. garażu wielostanowiskowego ) odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Udział powinien być zawsze oznaczony ułamkiem zwykłym a nie dziesiętnym lub procentowo. Tylko wtedy będziemy mieli pewność, że suma wszystkich udziałów będzie wynosiła liczbę 1.

4. Co to jest nieruchomość wspólna.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Będą to w szczególności fundamenty, ściany zewnętrzne, dach, klatki schodowe, windy, pomieszczenia techniczne i instalacje. Lokale co do zasady wyposażone są w instalację wodno-kanalizacyjną, sanitarną, c.o., elektryczną i gazową, wentylację grawitacyjną i inne kominy. Instalacje te stanowią część składową nieruchomości wspólnej do punktu umiejscowienia zaworu głównego danej instalacji doprowadzającej wodę, prąd, gaz, itd. do tego lokalu. Od tego miejsca mamy do czynienia z wewnętrznymi instalacjami rozprowadzającymi je w lokalu, które stanowią przedmiot własności właściciela lokalu, a nie przedmiot nieruchomości wspólnej. O tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, tj. jakie części budynku i urządzenia staną się współwłasnością właścicieli lokali, podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości (jak np. komórki czy inne pomieszczenia gospodarcze). Jeżeli w takiej umowie nie dokonano szczegółowego określenia części budynku i urządzeń stanowiących nieruchomość wspólną to dla uniknięcia późniejszych problemów we wspólnocie mieszkaniowej,  warto na samym początku jej funkcjonowania podjąć uchwałę definiującą nieruchomość wspólną.  Należy przy tym oprzeć się na orzecznictwie sądów w tym zakresie , uchwałach sądu najwyższego, interpretacjach wydanych przez organy budowlane.

5. Tryb podejmowania uchwał właścicieli lokali

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd ; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 ( częsty przypadek określania udziału w ułamku dziesiętnym ) albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądania właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.
O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

6. Zaskarżenie uchwały

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Powództwo , o którym mowa powyżej, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

7. Zebrania wspólnoty mieszkaniowej

Obowiązkiem zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono , jest zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
W przypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono , nie zwoła zebrania ogółu właścicieli w powyższym terminie, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.
Zebrania ogółu właścicieli lokali mogą być także zwoływane na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę , któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono.
O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.

1. Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. Dz.U.1994 Nr 85 poz. 388 z późniejszymi zmianami – linki do www.prawo.sejm.gov.pl.
2. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Dz.U.1997 Nr 115 poz. 741 z późniejszymi zmianami
3. Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964r. Dz.U.1964 nr 16 poz.93 z późniejszymi zmianami.

Inne przydatne przepisy

• Prawo budowlane z dnia 7.07.1994r. Dz.U.1994 nr 89 poz. 414 z późniejszymi zmianami.
• Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17.11.1964r. Dz.U.1964 nr 43 poz. 296 z późniejszymi zmianami.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dz.U. 202 nr 75 poz. 690 z późniejszymi zmianami
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6.07.1982r. Dz.U.1982 nr 19 poz.147 z późniejszymi zmianami.
• Ustawa z dnia 21.11.2008r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów. Dz.U.2008 nr 223 poz.1459 z późniejszymi zmianami
• Ustawa z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Dz.U.2011 nr 232 poz. 1377 z późniejszymi zmianami
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Dz.U. 1999 nr 74 poz. 836

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o dodatkach mieszkaniowych. Dz. U. 2001 nr 71 poz. 734 z późniejszymi zmianami